Почти каждый владелец недвижимости считает, что когда покупатель нашелся, остались мелочи – обратиться к нотариусу и заключить договор купли-продажи. Но не все не так просто. Владельцы часто забывают о нюансах подготовки к продаже или могут быть вообще не информированы об их существовании.
При продаже коммерческой недвижимости важно знать:
1. Какие документы нужны, чтобы продажа вашей недвижимости все же состоялась, и чтобы этот процесс был беззаботным и принес вам удовольствие, а не стресс.
Перед продажей надо быть уверенным, что помещение юридически может быть отчуждено. Ведь есть случаи, когда помещение автономное, а земля под ним не оформлена, поэтому продажа невозможна. Также надо проверить, нет ли обременений, задолженностей, других ограничений, и что документы в юридическом плане «чистые». Это делается с помощью реестров. Важен перечень документов: паспорт, регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика, правоустанавливающие документы, техническая документация (перед сделкой стоит проверять технический паспорт, соответствует ли состояние помещения (планирование) реальном), если продавец или покупатель в браке, то согласие супруга или супруги, а также свидетельство о регистрации брака, отчет об оценке имущества.
2. Как выбрать нотариуса, чтобы коммуникация и подготовка к продаже были максимально комфортными?
Часто при выборе нотариуса стороны руководствуются стоимостью услуг, но стоит помнить, что только профессиональный нотариус вовремя проверит ваши документы, оценку и подскажет, чего не хватает в вашем случае, посоветует, где и как их быстрее получить.
3. Какие есть варианты продажи коммерческой недвижимости в зависимости от того владельцем является физическое или юридическое лицо?
Вариантов продажи коммерческой недвижимости обычно два: когда владелец – физическое лицо и когда владелец – юридическое лицо.
Не все владельцы знают, но если помещение находится в собственности юридического лица, то оно может продаваться не по оценочной, а по балансовой стоимости. Это делает процесс продажи более приятным, ведь обычно балансовая стоимость значительно меньше, а потому обе стороны имеют большое поле для маневра в плане налоговой оптимизации.
О процессе продажи от физического лица обычно знают больше, для этого вам нужен отчет об оценке имущества. Это подробнее описано ниже.
Учтите, что бывают специфические случаи, когда необходимы дополнительные решения. Менеджеры отдела коммерческой недвижимости, заручившись поддержкой юридического и финансового отделов, всегда ищут наиболее оптимальные пути продажи.
4. Как выбрать оценщика, который сделает оптимальную для обеих сторон оценку.
При выборе субъекта оценочной деятельности важно выбрать специалиста, который вовремя приедет к вашему помещению, сделает точную оценку, идентификатор которой можно будет проверить. Отчет об оценке должен быть полным и правильным, чтобы в будущем избежать претензий со стороны фискальных органов.
5. Какие налоги должны заплатить владелец и покупатель при покупке-продаже недвижимости?
Часто только перед самой сделкой у нотариуса владелец и покупатель узнают, какую сумму налогов должен заплатить каждый из них.
К налогам, уплачиваемых при купле-продаже коммерческого объекта, относятся: НДФЛ; пенсионный сбор; государственная пошлина.
ВАЖНО: существуют определенные различия в зависимости от того, кто является собственником – физическое или юридическое лицо, и к какой группе налогообложения он относится.
