Из этого материала вы узнаете, от чего зависит срок службы зданий, почему разрушаются дома и их отдельные элементы, а также, что и когда надо делать совладельцам для того, чтобы их многоквартирный дом служил им верой и правдой как можно дольше.
Срок службы многоквартирного дома
Нормативные усредненные сроки службы и эффективной эксплуатации жилых домов и их элементов колеблются от 150 до 30 лет и определяются по шести группам капитальности.
Продолжительность жизни многоквартирного дома определяют несколько факторов:
- качество проектных решений и строительных материалов;
- качество выполнения строительных работ;
- уровень эксплуатации (в ходе которой исправляются недостатки первых двух пунктов).
Под эксплуатацией многоквартирного дома следует понимать комплекс организационных и технических мероприятий, которые обеспечивают комфортное и безотказное использование совладельцами помещений, элементов и инженерных систем здания в течение периода, не менее срока, определенныого соответствующими нормами.
Почему разрушаются дома?
В процессе жизнедеятельности дом постоянно подвергается вредному воздействию. Атмосферная влага, перепады температур, циклы замерзания и оттаивания, конденсация водяного пара на поверхности, процессы окисления (коррозии), отложения шлама и загрязнений в трубопроводах и оборудовании, жизнедеятельность людей – все это способствует износу дома. Если окрашивание, оштукатуривание, отделочные работы, затирки трещин и очистки не проводить или проводить не вовремя, происходит разрушение любых строительных материалов, а следовательно – и целых сооружений.
Техническая эксплуатация дома
Существует несколько эксплуатационных характеристик зданий:
- Нормативный срок службы. Срок безотказной службы здания. Определяется нормативными сроками службы основных конструкций – стен и фундаментов. Его определяют в соответствии с документом «Правила определения физического износа жилых домов».
- Продолжительность эффективной эксплуатации элементов жилых домов – срок эксплуатации до капитального ремонта.
- Периодичность профилактического обслуживания элементов жилых домов.
- Физический износ конструкций, технических устройств и домов в целом – потеря ими первоначальных технико-эксплуатационных показателей (прочности, устойчивости, надежности и т.п.) вследствие действия природно-климатических, технических факторов и жизнедеятельности человека.
- Моральный износ – несоответствие современным объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим и другим решением в области строительства.
Согласно этих характеристик, различают несколько видов ремонта:
- техническое обслуживание;
- текущий ремонт (регулировка и наладка инженерных систем здания, аварийные (непредсказуемые) ремонты, планово-предупредительные ремонты);
- капитальный ремонт (реконструкция, переоборудование, перепланировка, санация, термомодернизация дома). Капитальный ремонт ликвидирует проявления физического и морального износа дома.
Различают два подхода к технической эксплуатации зданий:
- на основе периодических осмотров технических элементов и определения необходимости ремонта (с ведением соответствующего журнала);
- на основе планово-предупредительных ремонтов в нормативные сроки эксплуатации (планово-предупредительные капитальные ремонты должны выполняться раз в 6-9 лет).
Как определить и оценить физический износ дома?
Степень физического износа отдельных конструкций определяют, сравнивая обнаруженные при обследовании признаки с приведенными ниже:
| Физический износ, % | Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния |
| 0-20 | добрый | Повреждений и деформаций нет. Есть отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента и устраняются во время ремонта. |
| 21-40 | удовлетворительное | Элементы здания в целом пригодны для эксплуатации, но требуют целесообразного на этой стадии ремонта. |
| 41-60 | неудовлетворительное | Эксплуатация элементов здания возможна только при условии проведения их ремонта. |
| 61-80 | ветхий | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих – очень ветхий. Выполнение элементами доме своих функций ограничено. |
| 81-100 | непригоден | Элементы здания находятся в разрушенном состоянии. |
При физическом износе здания (сооружения) до 40% и удовлетворительном техническом состоянии проводят плановые (периодичность до одного года) и плановые капитальные ремонты (приблизительная периодичность от 6 до 9 лет). При физическом износе, превышающем 40%, и техническом состоянии, непригодном для эксплуатации или аварийном, к внеплановому обследованию и разработке заключения и перечня мероприятий для устранения или предотвращения развития дефектов и повреждений привлекают специализированную организацию. При достижении и превышении 70-80% физического износа эксплуатация здания (сооружения) прекращается.
Что и когда делать совладельцам многоквартирного дома?
Существуют работы, которые совладельцы многоквартирного дома должны осуществлять с определенной периодичностью.
Один раз в 6-9 лет в доме необходимо провести оценку физического износа здания и по ее результатам – плановый капитальный ремонт, в ходе которого должны выполняться также и все работы по текущему ремонту.
Важно! Условием для проведения в доме капитального ремонта является не наличие неисправности определенных элементов и систем здания, а продолжительность их эффективной эксплуатации.
Ежегодно выполняют текущий ремонт, в объемы которого нужно включать примерно 15-17% всей жилой площади дома. Периодичность проведения текущего ремонта по каждому виду зданий, учитывая их техническое состояние и местные условия, определяющие совладельцы. На проведение планово-предупредительного текущего ремонта необходимо выделять 75-80% всего объема финансирования на следующие виды работ, на аварийные работы направляют остальные 20-25% указанных затрат.
Дважды в год в периоды подготовки к холодному и теплому периоду проводят плановый осмотр дома с заполнением журнала планового осмотра, выполняют работы по подготовке к сезонной эксплуатации здания, в т. ч. испытания инженерных систем. Внеплановый осмотр осуществляют в случае повреждений конструкций, элементов и систем.
Периодически выполняют профилактическое обслуживание дома: тепловых вводов – каждые два месяца, кровли и вентиляционных каналов – один раз в 3-6 месяцев, железобетонных конструкций – ежегодно, материалы – раз в 6-12 месяцев.
В сроки, установленные проектной организацией или специализированной организацией, которая осуществляла последний обзор, проводят обследование здания, согласно Постановлению «Об обеспечении надежности и безопасной эксплуатации зданий, сооружений и инженерных сетей».
Постоянно выполняют работы по техническому обслуживанию зданий в соответствии с планом-графиком, состоящий сроком на год и на месяц. В него вносят также работы по благоустройству и уборке.
Помните, что при отсутствии плановых текущих ремонтов стоимость капитального ремонта увеличивается в 2-3 раза. А значит все надо делать вовремя, чтобы потом не тратить лишних средств со своего же кошелька.
